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土地制度已成中国房产发展的最大障碍我的钢海口商家

2020-02-14 14:16:46来源:励志吧0次阅读

土地制度 已成中国房产发展的最大障碍_我的钢铁

以长沙中国地王为标志,高得出乎意料的地价被屡屡刷新渐成全国现象。自土地招拍挂实行后,在一个又一个地王的诞生中,土地出让制度的缺点暴露无遗,土地制度已成为中国房地产健康发展的最大障碍。

土地招拍挂制度3周年反思

在各大城市地王一轮又一轮被刷新中,房价也随着一轮又一轮地上涨。而以7月份长沙拍地、东莞抢地为标志,天价地王不但在北京、上海等大城市存在,在二、三线城市也已蔓延开来。

2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采取协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公然的招标拍卖挂牌出让方式进行。

至今,这一当时被媒体称为引发房地产行业大地震的政策已实施三年。相比原来以协议为主的土地出让方式,土地招拍挂在一定程度上遏制了腐败寻租行动,净化了土地市场,但是其存在的问题也日趋明显。在831三周年到来之际,房地产业该对土地招拍挂制度进行反思了。

资本大鳄的游戏

一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成土地指标,常常不惜血本地出价,其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌,这不仅对国家、股东不负责,更重要的是很容易搞垮整个市场,引发行业危机,并对国民经济造成不可挽回的损失,终究吃亏的是国家和民众。在谈到土地招拍挂制度弊病时,全国政协委员彭磷基尖锐地指出。

事实验证了彭磷基的观点。随着土地招拍挂制度的全面推行,房地产开发的资金门槛越来越高,同时,由于土地招拍挂往往以地价高低作为衡量标准,土地招拍挂正成为一些知名开发商的独脚戏。

据悉,在刚刚过去一个月里,碧桂园就增加了1542万平方米(建筑面积,下同)的土地储备,占到公司土地总储备的34%。截至7月末,该公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米,成为中国最大地主。截至2006年年末,万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,保利地产土地储备1000多万平方米;而今年7月,万科更是耗费60亿攻城略地。据中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍,去年我国百强房地产企业囤地就高达381万平方米,比上一年增长30.8%。

实际上,开发商囤地已成为业内一个公开的秘密。在去年的中国地交会上,国土资源部副部长贠小苏就直言,在北京市已经形成实际供给的土地中,尚未构成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53%。土地资源的过度集中,造成了囤积现象,客观上推动了房价的上涨。

地方制造地王

实行土地招拍挂,一个十分重要的缘由就在于反腐败。但是,招拍挂实行后,对杜绝官员个体谋取私利起到了一定的作用,却产生了地方为提高政绩抬高土地使用权出让金的行为。

中国社会科学院金融研究所尹中立博士表示,最近几年,各级出卖的土地收入每一年都有5000多亿元,有些地方的预算外收入70%以上是从土地上得到的。与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序,这是中央的房地产调控政策难以有效的重要原因之一。由于这些制度缺点难以在短期内得到解决,因此房价的涨势也不可能在短期内得到控制。

制造地王只是地方获得高额利润的手段之一,有些地方为了取得更多土地使用权出让金,居然在土地交易时找几家公司当托儿,拍卖时只管叫价,以达到把价位抬高的目的。

另外,在土地招拍挂制度中,还存在土地出让金收取方式不合理问题。在地方经营城市的理念下,50年或70年的土地租金一次性收取,而1届的任期为5年,这极可能会引发强烈的政绩冲动和短期行为。

客观地说,所谓的土地招拍挂制度的缺点并非完全在于制度本身,而在于其所置身的大的土地制度及房地产行业存在缺点,从而使得土地招拍挂难以在这类大制度框架下得以独善其身。要控制房价的上涨,必须调整我国目前房地产政策思路,改革土地出让制度。(来源:中财)

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